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Les vices cachés affectant une propriété : quand le rêve tourne au cauchemar

L’acquisition d’une nouvelle propriété revêt très souvent un caractère d’importance dans la vie d’individus ou d’une famille. Cette acquisition se veut, par définition, un événement heureux et mémorable.

Qu’arrive-t-il cependant lorsqu’une telle acquisition ne se déroule pas tout à fait comme prévu? Il peut malheureusement arriver que vous découvriez que votre propriété est affectée de vices cachés. Par exemple, pensons à la présence de moisissures à l’intérieur des murs, des problèmes de fondation, des infiltrations d’eau, des infestations, de l’humidité importante en lien avec une culture de cannabis antérieure. Cette découverte peut survenir peu de temps après l’acquisition, par exemple dans un contexte de rénovations, voire des années après votre achat.

Ce que dit la Loi

L’article 1726 du Code civil du Québec prévoit :

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

À retenir que la Loi prévoit également :

  • Le vice doit être caché, donc non apparent;
  • Le vice doit comporter une certaine gravité;
  • Le vice ne doit pas être connu de l’acheteur au moment de l’achat;
  • Le vice doit exister au moment de la transaction d’achat.

Premières démarches et recours possibles

Dans une situation où vous faites la découverte d’un vice affectant votre propriété, il importe tout d’abord de documenter l’état des lieux dès ce moment, notamment par la prise de photos et/ou vidéos.

1. La dénonciation du vice

Il est nécessaire de dénoncer le ou les vices au vendeur (ainsi que toute aggravation ultérieure ou nouveau vice) et ce, par écrit. L’objectif de cette dénonciation, laquelle est obligatoire en vertu de la Loi, est de permettre au vendeur de constater le vice et d’y remédier, le tout faisant en sorte de solutionner la problématique sans nécessité pour le vendeur et vous-même de saisir les tribunaux.

2. La mise en demeure

Dans l’éventualité où vous n’obtenez aucune collaboration du vendeur ou qu’aucune entente n’est possible avec ce dernier, il sera opportun de lui transmettre une mise en demeure afin de le sommer d’effectuer les travaux correctifs ou de vous indemniser afin que vous puissiez procéder aux travaux correctifs.

3. Le recours aux tribunaux

Si aucune résolution de la problématique ne s’est concrétisée après la transmission d’une mise en demeure, il sera opportun de saisir les tribunaux afin de faire valoir vos droits. Sachez qu’une expertise ainsi qu’une soumission pour les travaux à être effectués seront nécessaires afin de bien déterminer quels sont les vices dont la propriété est affectée, leur source, les dommages causés, ainsi que les couts pour apporter les solutions correctives afférentes. Sachez également que votre recours doit être intenté dans les trois (3) ans de la découverte du vice caché.

Et si vous êtes le vendeur ?

Si vous êtes vendeur et recevez une lettre de dénonciation, de mise en demeure ou une demande introductive d’instance de la part de votre acheteur, plusieurs vérifications seront de mise afin d’évaluer si le recours porté contre vous est justifié. Sachez que plusieurs critères doivent être respectés dans ce type de recours et que donc, plusieurs moyens de défense sont prévus par la Loi.

Notre équipe spécialisée en litige civil peut vous conseiller et vous accompagner dans la conduite d’un recours en matière de vices cachés et ce, afin de trouver une solution adaptée à votre situation.

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